Pour un nombre incalculable d'Américains, en particulier ceux qui ont atteint l'âge adulte de l'après-guerre, les centres commerciaux étaient la nouvelle place de la ville: un lieu de shopping, de restauration, de rassemblement et de méandres. Considéré comme parfaitement vierge, contre les dangers des centres urbains, le centre commercial américain est devenu l’image du consumérisme de banlieue, la "pyramide des années prospères", comme l’a écrit Joan Didion. Mais comme les pyramides, la culture que les centres commerciaux ont autrefois honorée - et dont ils ont survécu - commence à disparaître. En 2014, les détaillants traditionnels généreront pour la première fois la moitié de la croissance de leurs ventes à partir du Web. Pour le nabab américain des centres commerciaux, la réalité est claire: repenser ce que signifie être un centre commercial ou mourir.
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Le dernier nouveau centre commercial fermé a été construit en 2006; En 2007, c'était la première fois depuis les années 50 qu'un nouveau centre commercial n'était pas construit aux États-Unis. La récession de 2008 a été un coup dur pour les systèmes de centres commerciaux déjà agités: dans un centre commercial de 1, 1 million de pieds carrés à Charlotte, en Caroline du Nord, les ventes par pied carré sont tombées à 28 USD, contre 288 USD en 2001. risque d’échec imminent). Entre 2007 et 2009, 400 des 2 000 plus grands centres commerciaux d'Amérique ont fermé leurs portes. Selon un consultant en commerce de détail, la moitié des centres commerciaux américains pourraient mourir d'ici 15 à 20 ans.
Un guichet unique où les gens pouvaient manger ou discuter avec des amis de toute la ville n’était jamais une idée intrinsèquement américaine. Précédé du forum romain et de l' agora grecque et des bourgs médiévaux, le centre commercial doit également une dette au grand magasin du 19ème siècle, où des marques telles que Sears et Macy's enseignaient à une Amérique nouvellement urbaine à se familiariser avec le consumérisme flagrant. Dans son itération vraiment moderne, le centre commercial a été créé par Victor Gruen, un homme court, vif et mal vaincu de Vienne, arrivé aux États-Unis peu avant le début de la Seconde Guerre mondiale. Gruen a passé ses premières années en Amérique au sein d'un groupe théâtral, puis s'est tourné vers la conception de quelques magasins (y compris une version d'un centre commercial de 100 hectares), mais il est surtout connu pour sa conception du centre commercial Southdale à Edina, dans le Minnesota. Avant Southdale, les centres commerciaux fonctionnaient un peu comme les rues traditionnelles de magasins, avec leurs entrées orientées vers l'extérieur le long d'un seul étage. À Southdale, Gruen a inventé l'idée d'un centre commercial de deux étages, climatisé et tourné vers l'intérieur, ancré au centre une place lumineuse remplie de fontaines, d'arbres sculptés et d'un étang à poissons. Après l'ouverture de Southdale en 1956, les journalistes ont décrété que la vision de la vente au détail qu'il incarnait était devenue "une partie de la voie américaine".
Dans le récit commun, l'expansion rapide du centre commercial est attribuée à la fuite en ville et aux portefeuilles grandissants d'après-guerre - et bien que les années naissantes du centre commercial aient certainement été marquées par la croissance des banlieues et la prospérité économique - elles ne racontent pas toute l'histoire. En 1954, le Congrès, dans l’espoir de stimuler les investissements dans le secteur manufacturier, accéléra le processus d’amortissement des nouvelles constructions. Comme l'explique Malcom Gladwell dans le New Yorker, une loi fiscale antérieure permettait à de nouvelles entreprises de mettre en réserve une partie de son revenu, libre d'impôt, pour comptabiliser les amortissements (l'idée selon laquelle dès l'instant où vous construisez un bâtiment ou achetez une nouvelle machine, commence à perdre de la valeur, jusqu’à ce que vous deviez éventuellement le remplacer). "Au début des années 50, la durée de vie utile d'un immeuble était de 40 ans sur le plan fiscal, de sorte qu'un promoteur pouvait déduire chaque année un quarantième de la valeur de son immeuble", écrit Gladwell. "Un nouveau centre commercial de quarante millions de dollars avait alors une déduction annuelle pour amortissement d'un million de dollars." Mais à partir de 1954, le processus d’amortissement pourrait s’accélérer - les développeurs ne se limitaient pas à prélever un million de dollars par an; au lieu de cela, ils pourraient déduire des sommes beaucoup plus importantes, qui seraient techniquement considérées comme une perte d’amortissement - une somme totalement exempte d’impôt. "Soudainement, il était possible de gagner beaucoup plus d'argent en investissant dans des centres commerciaux que dans des actions", écrit Gladwell, "ainsi de l'argent est versé dans des sociétés d'investissement immobilier".
Les centres commerciaux ne nourrissaient pas uniquement la nouvelle population des banlieues américaines; ils investissaient des sommes énormes pour les investisseurs. "Soudainement, partout aux États-Unis, des centres commerciaux ont germé comme des mauvaises herbes bien fertilisées", écrivait l'historien urbain Thomas Hanchett dans son article de 1996 intitulé "La politique fiscale des États-Unis et le boom des centres commerciaux". "Les développeurs qui s'étaient rassemblés peu à peu sur le concept de centre commercial ont brusquement poussé leurs projets à la vitesse supérieure". La première vague de centres commerciaux nés de projets "passa à la vitesse supérieure" envahit le pays en 1956 - la même année, la Gruen's Southdale ouvrit ses portes à température contrôlée.
La plupart du temps, les investisseurs se moquaient bien de l'endroit où le centre commercial était construit. Après tout, la plupart utilisaient simplement des centres commerciaux (fermés et à ciel ouvert) pour retirer le plus d'argent possible en amortissement accéléré, puis en vendant quelques ans plus tard pour un profit. Au lieu de construire des centres commerciaux au cœur des banlieues, les investisseurs ont cherché des terrains moins chers au - delà des banlieues et la construction de centres commerciaux est passée de ce que Hanchett appelle "consécutif" (suite à l'expansion du logement) à "catalytique" (propulsant l'expansion du logement) . Les nouveaux centres commerciaux ne sont pas nécessairement le signe d’une population croissante. Dans un exemple emprunté à l'étude de Hanchett, Gladwell note que Cortland, New York, a à peine augmenté du tout entre 1950 et 1970; Dans le même temps, six centres commerciaux différents ont été construits dans un rayon de trois kilomètres du centre-ville de Cortland. Dans les années 1970, une vague de révoltes fiscales visant à réduire les impôts fonciers à travers le pays a également commencé à priver les administrations locales de revenus importants. À la recherche d’entreprises qui pourraient être une source de revenus, un centre commercial, avec son potentiel de recettes de la taxe de vente, est devenu une entité attrayante qu’un gouvernement local est appelé à encourager.
Du point de vue de Hanchett, le déclin rapide du centre commercial américain ne semble pas aussi surprenant. Les investisseurs qui espéraient retirer le plus d’argent possible grâce à l’amortissement à court terme n’étaient pas intéressés par l’amélioration des centres commerciaux préexistants. Le paysage américain s’est alors embué de grands centres commerciaux. Mais les centres commerciaux ont également commencé à laisser des traces évidentes dans la culture américaine. L'aire de restauration du centre commercial a donné naissance à des marques telles que Panda Express et Cinnabon. Les centres commerciaux produisaient une foule de micro-cultures, allant de "rats de centres commerciaux" à des "marcheurs de centres commerciaux" ". La culture des centres commerciaux devint une culture pop qui se fraya un chemin dans la musique, les films et la télévision.
La fascination américaine pour les centres commerciaux a finalement atteint un sommet fébrile: en 1990, 19 nouveaux centres commerciaux ont ouvert leurs portes à travers l’Amérique. Mais à partir de la fin des années 90, la culture qui alimentait le centre commercial américain a commencé à changer. Les centres commerciaux qui n'avaient pas été rénovés depuis des années ont commencé à montrer des signes d'usure, et les clients d'âge mûr et de la classe moyenne qui inondaient leurs magasins ont commencé à disparaître, transformant les centres commerciaux de banlieue autrefois stériles en des paradis du crime . De plus en plus délabrés et redondants, les centres commerciaux ont commencé à se transformer en villes fantômes, perdant d’abord des clients, puis des magasins. Aujourd'hui, le taux de vacance dans les centres commerciaux régionaux américains avoisine les 7, 9%. à son apogée, en 2011, le taux d'inoccupation dans les centres commerciaux régionaux était de 9, 4%.
Un certain nombre de centres commerciaux morts seront condamnés à l'exécution par un bulldozer, mais pas tous. Dans certaines communautés, un centre commercial en fin de vie offre la possibilité de renaître - de transformer un centre commercial mal conçu en un lieu répondant aux besoins de la communauté en général. Comme le disait Ellen Dunham-Jones, professeure au Georgia Institute of Technology dans une conférence TED en 2010, "le grand projet de conception et de réaménagement des 50 prochaines années consistera à réaménager la banlieue". Dans certains cas, les centres commerciaux mourants ont été transformés en espaces de bureaux, tandis que d'autres ont retrouvé une seconde vie en tant qu'églises, centres communautaires ou même de patinoires. En réimaginant le centre commercial américain, il semble que certains soient enfin en train de devenir le centre-ville que Gruen avait envisagé à l'origine - des zones piétonnes et polyvalentes qui apportent un sens renouvelé de l'urbanisme à un paysage de banlieue en train de mourir.
