Le père du centre commercial américain, l'architecte d'origine autrichienne Victor Gruen, a envisagé le centre commercial comme une sorte de centre-ville de style européen pour la banlieue américaine. Il considérait les centres commerciaux comme des rues principales à climat contrôlé, avec des bureaux de poste, des supermarchés et des cafés, installés au milieu de complexes plus vastes comprenant des écoles, des parcs, des centres médicaux et des résidences. Vous n’auriez guère besoin de conduire. Gruen trouva des voitures repoussantes.
Mais seule une partie de la vision de Gruen a fait son chemin: la boîte grise à climat contrôlé, réputée pour encourager la culture automobile plutôt que de la stopper. En 1978, le vieil Gruen s'offusqua de ce que son idée était devenue.
«J'aimerais saisir cette occasion pour renier une fois pour toutes la paternité», a-t-il déclaré. «Je refuse de payer une pension alimentaire à ces développements de bâtards. Ils ont détruit nos villes. "
Aujourd'hui, en me promenant dans University Place, dans ma ville natale de Chapel Hill, en Caroline du Nord, je suis frappée de constater à quel point cela ressemble à Gruen. Outre les boutiques, dont de nombreuses boutiques locales, vous trouverez une grande salle de sport ouverte 24h / 24, un studio CrossFit, une école de beauté, une station de radio AM locale, un avant-poste de la division des services communautaires du département de la police et un musée pour enfants. À une extrémité, où se trouvait autrefois le grand magasin Belk, se trouve un vaste emporium gastronomique du sud, proposant un restaurant, un café et des cours de cuisine. À l’autre extrémité, où se trouvait le grand magasin Dillard, se trouve un cinéma de luxe où vous pouvez obtenir des rouleaux de homard livrés directement sur votre siège en cuir moelleux. Dans l'atrium, les étudiants locaux font leurs devoirs sur des canapés confortables, profitant du wifi gratuit. Les nuits chaudes, les foules de la populaire taqueria haut de gamme du centre commercial débordent sur le trottoir, discutant et sirotant des margaritas.
Ce n'était pas vrai il y a dix ans. Alors appelé University Mall, il était à moitié vide et totalement déprimant. Ma mère a refusé d'y aller.
«Trop pathétique», dit-elle.
La transformation qui a eu lieu à University Place n'est qu'un exemple de la façon dont les centres commerciaux changent à travers l'Amérique. Bien que les gros titres vantent la «Mort du centre commercial américain», la réalité est plus complexe. Les centres commerciaux meurent dans certains endroits, en effet, leurs cadavres trop coûteux à enlever enlèvent le paysage. Mais dans d’autres endroits, les centres commerciaux deviennent des «centres de style de vie» très similaires à ce que Gruen envisageait. Et certains vont au-delà, transformant des choses totalement différentes: complexes d’appartements, églises, écoles. Plus tard, les urbanistes voient de plus en plus d'usages: fermes, salles de spectacles, espaces événementiels éphémères.
Le déclin, la mort et la transformation des centres commerciaux américains ont plusieurs causes. «C’est certainement une fonction des achats en ligne dans le commerce électronique», déclare Chris Calott, architecte et professeur d’architecture à l’Université de Californie à Berkeley. "Ce fut un important missile à la recherche de chaleur sur le centre commercial."
Il y a aussi beaucoup trop d'espace de vente au détail en Amérique. Nous avons deux fois plus de pieds carrés d'espace de vente au détail par personne qu'en Australie et cinq fois plus qu'au Royaume-Uni. Les développeurs ont construit à un rythme effréné des années 1990 au milieu des années 2000, au moment même où Internet commençait à changer le paysage de la vente au détail. Puis la grande récession a frappé. De nombreux centres commerciaux comme RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch et The Limited ont commencé à fermer tous ou plusieurs de leurs emplacements.
Calott estime que 50% des centres commerciaux ayant fonctionné au cours des années 1960 à 1980 dans les centres commerciaux les plus achalandés d'Amérique auront disparu d'ici cinq ans. Tellement de centres commerciaux sont déjà morts qu'ils ont engendré un genre de photographie Calott a qualifié de "centre commercial": des images effrayantes et élégiaques d'espaces en décomposition, d'escalators, de terrains piétonniers couverts de poussière et de fontaines atrium remplies d'algues.
Mais les perspectives des centres commerciaux varient considérablement en fonction de leur classement. La société de recherche immobilière Green Street Advisors trie les centres commerciaux en quatre catégories - A, B, C et D, avec des avantages et des inconvénients - en fonction de leur productivité et de la qualité de leurs locataires. Un centre commercial de classe A peut rapporter plus de 500 $ par pied carré, alors qu'un centre commercial de classe C ne peut en coûter que 250 $. Selon la plupart des estimations, il existe environ 300 centres commerciaux de classe A en Amérique et plus de 700 centres commerciaux de classes B, C et D.
Les centres commerciaux de classe A se portent bien. Selon un rapport publié en 2017 par Green Street Advisors, la valeur des centres commerciaux à haute productivité a doublé depuis la récession. Ils ont tendance à être situés dans des zones riches et à être construits ou reconstruits pour répondre aux désirs des acheteurs contemporains.
The Streets at Southpoint, un centre commercial de classe A + ouvert en 2002, se trouve juste en dehors de Chapel Hill, dans la ville de Durham. Southpoint a été délibérément conçu pour créer une ambiance Main Street inspirée du centre-ville de Durham. Sa façade en briques rouges est recouverte de peintures murales de faux âge annonçant des produits et des entreprises anciennes et imaginaires: Williamson's Bakery («Produits de boulangerie frais de Master Baker!»), Kinston Toasted Corn Flakes. L'aire de restauration a été conçue pour ressembler à l'espace ouvert brut des entrepôts de tabac qui prospéraient autrefois au centre-ville de Durham. Bien que la majeure partie du centre commercial soit fermée, il y a une aile piétonne extérieure appelée Main Street, avec des fontaines et des bancs ainsi que de fausses plaques d'égout à l'ancienne.
Southpoint et University Mall en sont des exemples - un nouveau, un autre réutilisé - de ce que Calott appelle le «centre de style de vie newfangled».
«La conception urbaine d'un centre de style de vie est de créer ce sentiment de communauté en plein air, ce genre de sentiment urbain et hétérogène», explique Calott. «C'est une reconstitution d'une rue principale ou d'un centre-ville animé.»
C'est un centre commercial où les gens ne viennent pas seulement pour faire du shopping, mais aussi pour se divertir, se restaurer et socialiser. Ceci est crucial, car les acheteurs ne passent plus des heures à naviguer comme avant.
«Avant Internet, vous alliez dans un centre commercial et dans 20 magasins», explique Ray Hartjen de RetailNext, une société fournissant des données analytiques aux détaillants. «Ces jours sont complètement partis. Les gens viennent au centre commercial pour deux ou trois magasins - des missions d'achat très chirurgicales. "
Les centres commerciaux doivent donc trouver des moyens de garder les clients dans les lieux. Southpoint réussit cela avec succès: les clients s’arrêtent pour regarder la série de concerts «Music on Main Street», assistent à une séance de yoga en magasin à Lululemon ou à un moulin à l’extérieur de l’usine Cheesecake, buzzeurs à la main.
Northgate Mall se trouve de l'autre côté de Durham. C'est classé comme une propriété C + / B-. Quand j'étais enfant, c'était un endroit très animé, avec des magasins classiques des années 1990 comme Express and Gap et un manège d'intérieur très prisé. Maintenant, il est généralement presque vide. Son Macy's a récemment fermé ses portes et son autre point d'ancrage, un Sears, est en phase de réanimation.
Northgate espère suivre le modèle de University Place et se réinventer pour devenir un centre polyvalent avec des bureaux, une salle de sport et un avant-poste temporaire de la bibliothèque publique. Mais d'autres centres de classe B, C et D similaires vont encore plus radicalement.
Aux États-Unis, des dizaines de centres commerciaux ont été transformés en églises. À Grandville, dans le Michigan, l’Église biblique Mars Hill s’est installée dans le magasin abandonné du Grand Village Mall, surnommé son immense chapelle «Le Hangar». Floride. Un certain nombre d'autres méga-églises ont transformé des centres commerciaux abandonnés en «campus» religieux à service complet. D'autres centres commerciaux, tels que le Euclid Square Mall à Euclid, dans l'Ohio, ont des devantures de magasins remplies de dizaines de petites églises.
Les centres médicaux sont très populaires car ils nécessitent beaucoup d’espace et de places de stationnement. Les écoles sont une autre utilisation en plein essor. Le Highland Mall d'Austin, aujourd'hui décédé, fait désormais partie du nouveau Austin Community College. À Montgomery, en Alabama, l’ancien centre commercial Montgomery a récemment ouvert ses portes sous le nom de Montgomery Preparatory Academy for Career Technology, qui utilise les grands espaces comme laboratoires pour l’enseignement de la construction, de la menuiserie et du soudage; à travers le centre commercial, une police municipale et une caserne de pompiers occupent un ancien magasin de vêtements. D'autres centres commerciaux sont devenus des espaces de bureaux: En 2016, Google a acheté le Mayfield Mall, le plus ancien centre commercial couvert du nord de la Californie, qu'il utilise comme campus satellite. Rackspace, une société d’hébergement Web, a transformé son siège étrangement défait du centre commercial Windsor Park en son siège, surnommé The Castle.
Ironiquement, Amazon, site qui compte de nombreux crédits pour avoir tué le centre commercial, donne vie à au moins un centre commercial mort. Le site du centre commercial Randall Park de Cleveland, l'un des plus grands d'Amérique, devrait devenir un centre de traitement des commandes Amazon, ce qui créera environ 2 000 emplois dans la région. Les experts s'attendent à ce que de nombreux anciens centres commerciaux deviennent des entrepôts, des installations de distribution et des centres logistiques au cours des prochaines années, à mesure que le besoin d'espace industriel augmente et que le besoin d'espace commercial diminue.
De nombreux promoteurs salivent également l’idée de transformer des centres commerciaux en logements. Après tout, il y a beaucoup trop de commerces de détail et trop peu de logements (en particulier de logements abordables) dans de nombreuses villes. Bien que de nombreux projets aient été conceptualisés, seuls quelques-uns ont été réalisés jusqu'à présent. L'exemple le plus frappant est Providence, l'Arcade Providence de Rhode Island, le plus ancien centre commercial d'Amérique, qui a converti de vieilles surfaces de vente en micro-appartements abordables. Calott est actuellement impliqué dans un projet visant à transformer le grand magasin d’un centre commercial désaffecté en espace de bureau avec des logements sur le toit. Mais transformer radicalement des espaces n’est pas chose facile, et les schémas ne se sont pas toujours bien déroulés.
Certains centres commerciaux à moitié vides tentent des idées folles pour occuper l'espace et attirer les foules: courses de chiens, jardins potagers intérieurs, lieux de mariage, voire même des machines à vagues artificielles pour le surf en intérieur. D'autres ont essayé de devenir des pépinières artistiques, offrant un loyer modique aux artistes, galeries et salles de spectacle.
Bien sûr, certains centres commerciaux seront tout simplement démolis. Mais c'est une "proposition coûteuse", déclare Calott, qui ne se produira que lorsqu'une ville décidera que la démolition a une telle valeur pour le terrain. Dans de nombreuses zones rurales et dans les villes de Rust Belt, les centres commerciaux abandonnés continueront à se dégrader sur place.
Le seul endroit où les centres commerciaux traditionnels sont toujours en plein essor? Asie. Ici à Hong Kong, où je vis la majeure partie de l'année, une énorme quantité de vie quotidienne se déroule dans les confins de grands centres commerciaux. Les centres commerciaux ont des patinoires, des terrains de jeux intérieurs, des salles de concert et des garderies. Certains des meilleurs restaurants de la ville se trouvent dans des centres commerciaux; Il n'y a aucun sens ici que manger dans un centre commercial est déclassé le moins du monde. Les centres commerciaux sont également intégrés à la structure de la ville, de sorte qu'ils se connectent directement aux tours d'appartements, aux bureaux et aux transports en commun. Cela est en partie dû au climat. Ici et dans des endroits comme Singapour et Dubaï, la chaleur peut être si lourde qu’il est tout simplement plus facile de rester à l’intérieur.
Chaque lundi soir, je sors du métro directement dans le complexe du centre commercial de Tai Koo Shing. Je prends un thé au Starbucks et monte à l'une des tours d'appartements attenantes, où je donne des cours à un lycéen en anglais. Ensuite, je redescends faire mon épicerie au supermarché au sous-sol du centre commercial, puis je reprends le train. Tous sans quitter le centre commercial. C'est la quintessence de l'expérience à usage mixte, aucune voiture n'est nécessaire.
Victor Gruen aurait-il approuvé?
